Los abusivos intereses de demora (y I)

Ya existen muchos juzgados que cuando se les presenta una demanda de ejecución dineraria hipotecaria (así se llaman las  demandas que interpone tu banco cuando no pagas tu hipoteca), examinan de oficio la posibilidad de que los intereses de demora sean abusivos.

Todo contrato de préstamo con garantía hipotecaria tiene unos intereses ordinarios. Es el dinero que gana el banco, o pretende ganar, cuando formaliza la escritura pública de la hipoteca. Estos intereses ordinarios son los que pueden conllevar o no las famosas cláusulas suelo y techo. Estos intereses se pueden, en teoría, negociar con los bancos. Es fácil que si te comprometes a tener tarjeta de crédito, o domiciliar recibos de agua o luz, o contratar un seguro con la entidad bancaria, dichos intereses puedan modularse a base de disminuir o incrementar el diferencial.

Pero en la misma escritura pública, el banco te endosa, y no precisamente como una letra de cambio, sino que te fija unilateralmente unos intereses de demora por no pagar a tiempo las cuotas. Estos intereses de demora, que no se negocian, normalmente oscilan entre 18 y el 25% (los he visto hasta del 29%). Es decir, que cuando tienes problemas te vienen encima unos intereses, a todas luces usurarios, que lo único que hacen es que la bola de nieve del impago sea más grande y conlleve más dificultad en ponerse al día.

Afortunadamente se dictó la ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. En esta ley se modificaba, a su vez, el artículo 114 de la Ley Hipotecaria (Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946), en el que se añade un tercer párrafo:

“Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

Es decir, para saber que si en tu hipoteca existen intereses de demora que pueden ser declarados abusivos son necesarios los siguientes requisitos:

1º) Que la constitución de la hipoteca sea para la adquisición de una vivienda habitual.

La finalidad propia de la constitución de la hipoteca tiene que ser para la adquisición de la vivienda habitual. Por ello, no se podrían impugnar, en principio, los intereses de demora en hipotecas que garanticen la compra de solares o viviendas que no sean la habitual.

2º) Que los compradores e hipotecados sean personas físicas.

No podrían acogerse a esta posibilidad de impugnar los intereses de demora las personas jurídicas, o sea, las sociedades. Esto lo deducimos del propio artículo ya que las personas jurídicas no pueden adquirir viviendas para convertirlas en habituales y en el propio preámbulo de la ley que dice:

“La atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones, exige la adopción de medidas que, en diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios.”

Es evidente, a mi juicio, que esas “numerosas personas” solo pueden ser las físicas y no las jurídicas.

3º) Que las viviendas adquiridas por la hipoteca cuestionada deben conformar la garantía del propio préstamo.

Esto quiere decir que si la finca hipotecada no es el objeto de la compraventa, sino que tan solo sirve de garantía, no podría aplicarse el artículo 114 y considerar abusivos los intereses.

4º) Solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

Esto quiere decir que solo se aplicarán al montante pendiente de abonar y no sobre la suma de este y los intereses ordinarios y las comisiones. Esto ya lo aplicaban algunas entidades.

5º) Y, por supuesto, el límite cuantitativo. Los intereses de demora no pueden ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.

Si desde 2009 hasta el 2013 el interés legal del dinero está en un 4%. Los intereses de demora no podrán ser superiores a su triple, es decir, al 12%.

(Continuará en una posterior entrada)